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小心!又一类房产失去流通性,买房人这次要血亏!

发表时间:2021-07-22 13:27:48  来源:前沿房产  浏览:次   【】【】【
来源:前沿房产

今天,我们来聊聊——老破小。

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最近,高龄二手房拒贷,让本就奄奄一息的老破小,彻底失去了生命力。是的,二手房停贷来真格了。北京、长沙、郑州、西安、太原、杭州、合肥、武汉、南京、上海、广州、重庆、沈阳……一城传一城,一城接一城。虽然这里面,绝大多数城市并没有承认停贷现象,但贷款额度收紧、审批周期大大加长已经成为不争的事实,有城市二手房贷款审批要排队等待长达6个月。幸运的是,次新二手房排队几个月还能等,但老破小是直接被拉黑的。拿出来现在一些城市的贷款情况来看:北京、武汉,有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批;

郑州,有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款;济南,过去一些老破小都还接受贷款,但现在高龄房源几乎全面拒贷;西安,房龄超20年的房子开始停贷,后续不排除有升级可能;沈阳,有银行透露二环以内房屋房龄不得超过20年,二环以外房龄不得超过15年。……

看看,二手房停贷,老破小、老破大几乎被全面拒贷,一掌拍死在沙滩上。过去,在大多数城市,二手房按揭贷款房龄门槛都是30年。而如今,老破小门槛再降低,房龄再次被压缩,“房龄15年、20年”都被定义在“老破”范围。这意味着,2005年之前,甚至2001年之前的所有房子,统统失去了流通性。这是致命杀伤力,击垮老破小的最后一根稻草,也毫不留情得压了下来。

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但,即便在停贷之前,99%的老破小也卖不上价。我们经常在各个城市看到一大片一大片的老破小社区,它们大多位于市中心、闹市区,人流量大、地段也很不错。远远看去,密密麻麻、一片阴暗,与现代城市的摩登、明快,极其不搭调。

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这些老破小,都有着同样的通病:

1、房龄20年、30年,设施设备太老旧,甚至到了寿命期;2、户型太差,不是手枪形就是长条形,做不到南北通透,采光差、通风差,大多都是暗卫,基本没有舒适度可言;3、没有物业、没有地下车库,所以管理非常差,地上乱停车、抢车位现象很严重,难免脏乱差;

在这样的房子里长住?难受!光想想就太难受了!因此,在很多城市,老破小只能卖到次新价格的一半。

比如在成都,同区域新房和次新价格3万,老破小却只能卖到1万出头;在广州,同区域新房和次新价格5万+,老破小却只能卖到2-3万;在郑州,同区域新房和次新2万+;而周围老破二手房只有1万,甚至9千;

论区域价值,毫无差别!论医疗教育,毫无差别!论交通配套,毫无差别!但就是卖不上价,价格腰斩仍然不受宠,无价、又无市。举个例子,郑州西区最典型的国棉X厂,大量的老旧住宅,是老郑州人最喜爱的地方,生活气息最浓的地方。价格咋样呢?目前区域次新二手房2万+,但老破小只能卖到1万,甚至还有9千的,都在排着队等待接盘侠。何时能等到接盘侠?不知道,很多房子在中介挂了两年,都没一个人问。

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旧改,也救不了老破小。因为旧改,从来不是为了涨房价,不是为了涨老破小身价!

2019年,政策强推老旧小区改造;2020年,老旧小区改造写入政府工作报告;

按照计划,要改造3.9万个老旧小区,建面约40亿平,涉及居民近700万户。旧改重提,一夜间,老破小跃跃欲试,房东们做梦都想涨价,接盘侠动了赚钱歪脑筋。如果这样想,也太天真了。目前,全国各地陆续有20余个省份发布了老旧小区改造计划,河南、四川、山东三个人口大省的计划量位列前三,均在40万户以上。进度和效果呢?并不理想。

如图,这是绝大多数老破小社区改造后的效果。所有的旧改措施里面,最容易推进的、最省钱、最快速的就是改外立面。因此,绝大多数的旧改,就只改了表面而已,刷刷漆、换换临路窗,让这些老房子看起来顺眼了几分而已。外面看着漂亮,内里全是渣渣!更何况,很多小区,连加装电梯都推进不下去。

一楼二楼的说,我根本用不着电梯,装完影响采光、房价还要跌,损失谁赔?!三楼四楼的看热闹不嫌事儿大,装了用不装不用,但就不想出钱!五楼六楼的最积极,***最多,不仅方便还能涨房价,但积极没卵用!

前几天,聪明的杭州想出了新办法——公交电梯。采用公交模式,按次付费,一次1块钱,前期建设和后期维保费用电梯公司全额承担。但最后,很多人宁愿爬楼也不愿花钱,反而爬一次省一块钱,越爬越来劲儿、越爬越开心……电梯公司血亏,进退两难;小区装过了电梯,依然要爬楼。尴尬不,双输!

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是的,目前老破小,只剩最后的价值——自住和出租。当然,前面说了,自住几乎没有任何舒适度,租金也不高。有人说,我买那种顶级学区老破小,纯为上学呢?那无可厚非,但上完学房子只会跌价,接盘侠会很难找。还有人说,那我赌拆迁呢?千万别,那简直异想天开!旧改,就是为了不拆,市区老破小大多数都拆不动了。如果确定要拆,那红利早加在房价里了,你买,只是高位接盘;如果不拆,你买,那铁定要砸手里了,住不能住,买不能卖,纯心塞。总之一句话,老破小没有任何投资价值!对,没有任何。在《高风险房产》系列第一篇公寓专稿,有粉丝总结了非常精辟的一句话:

没有一个亿,不要碰公寓!

其实,用在老破小上,依然适用。没有一个亿,不要碰公寓;没有俩仨矿,别碰老破小!你认为呢?来留言区,开唠!

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